Напомним, что 01 марта 2022 г. вступил в силу указ Президента РФ[1], предусматривающий введение со 02 марта 2022 г. особого порядка осуществления резидентами РФ сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с лицами из «недружественных» стран[2].
Разъяснения Банка России
18 марта 2022 г. последовали официальные разъяснения Банка России[3], в соответствии с которыми ограничения, связанные с введением особого порядка осуществления сделок с недвижимостью с лицами из «недружественных» стран, не распространяются, в частности, на следующие случаи:
- объекты недвижимости, в том числе строящиеся объекты недвижимости, находятся за пределами РФ и расчеты по сделкам с такими объектами недвижимости осуществляются по счетам, открытым резидентам РФ в иностранных банках, расположенных за пределами РФ, информация о которых раскрыта резидентами налоговым органам РФ;
- по сделкам с участием специальных иностранных лиц[4].
В своих разъяснениях Банк России также уточняет, что при определении лиц, являющихся резидентами РФ, необходимо руководствоваться термином «резидент», закрепленном в ФЗ от 10.12.2003 г. №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», включающим следующих лиц:
- граждане РФ[5];
- иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство;
- юридические лица, созданные в соответствии с законодательством РФ (за исключением иностранных юридических лиц, зарегистрированных в соответствии с ФЗ «О международных компаниях»);
- филиалы, представительства и иные подразделения резидентов РФ, созданных в соответствии с законодательством РФ и находящимися за пределами РФ;
- дипломатические представительства, консульские учреждения;
- РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.
Разъяснения Минфина РФ
В соответствии с официальными разъяснениями Минфина России, опубликованными 22 марта 2022 г.[6], подкомиссией Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ (далее – «Правительственная комиссия») принято решение разрешить физическим лицам – резидентам РФ без разрешения Правительственной комиссии:
- продавать недвижимое имущество нерезидентам из «недружественных» стран;
- покупать недвижимое имущество у нерезидентов из «недружественных» стран с условием, что денежные средства по таким сделкам будут зачислены на специальный банковский счет типа С;
- заключать ДДУ с нерезидентами из «недружественных» стран.
Также, напомним, что как следует из Указа Президента РФ от 05.03.2022 №95, юридические лица из «недружественных» стран без разрешения Правительственной комиссии могут совершать сделки, если такие лица одновременно[7]:
- находятся под контролем российских юридических/физических лиц, в том числе если контроль осуществляется через иностранные юридические лица из «недружественных» стран;
- информация о контроле над ними раскрыта контролирующими российскими юридическими/физическими лицами налоговым органам РФ, которая должна быть подтверждена документально при обращении в Росреестр[8].
Разъяснения Росреестра
В своих разъяснениях от 28 марта 2022 г.[9] Росреестр суммировал вышеизложенные положения и дополнительно отметил, что в отношении граждан РФ, в том числе имеющих ВНЖ в «недружественной» стране или двойное гражданство:
- процесс регистрации права собственности не изменился, если сделка с лицом, не связанным с «недружественным» лицом;
- для регистрации права собственности юридически значимым является наличие гражданства РФ;
- Росреестром не предъявляются дополнительные требования по включению в договоры купли-продажи формулировок относительно иностранных лиц;
- порядок подачи заявлений о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрацию прав, а также перечень документов, необходимых для осуществления учетно-регистрационных действий, не изменился.
[1] Указ Президента РФ от 01.03.2022 №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».
[2] В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 5 марта 2022 г. №430-р, в перечень иностранных государств, совершающих в отношении РФ недружественные действия входят Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, Государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, США и ряд других стран.
[3] Официальное разъяснение Банка России от 18.03.2022 №2-ОР «О применении отдельных положений Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 2022 года N79 «О применении специальных экономических мер в связи с недружественными действиями Соединенных Штатов Америки и примкнувших к ним иностранных государств и международных организаций», Указа Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 года N81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» и Указа Президента Российской Федерации от 5 марта 2022 года N 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
[4] На текущий момент термин «специальные иностранные лица» не раскрывается законодательством РФ.
[5] Гражданин РФ, имеющий также иное гражданство, рассматривается только как резидент – гражданин РФ.
[6] https://minfin.gov.ru/ru/press-center/?id_4=37819-grazhdane_rossii_smogut_sovershat_sdelki_kupli-prodazhi_nedvizhimogo_imushchestva_s_nerezidentami.
[7] п. 12 Указ Президента РФ от 05.03.2022 №95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
[8] В частности, таким подтверждением может служить квитанция ФНС России о приеме электронного документа, отметка о принятии документа или почтовая квитанция с описью вложения с отметкой органа почтовой связи.
[9] https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rosreestr-kak-provesti-sdelku-s-uchastiem-lits-iz-nedruzhestvennykh-stran/.