01 марта 2022 г. вступил в силу указ Президента РФ[1], предусматривающий введение с 02 марта 2022 г. особого порядка осуществления резидентами[2] сделок, влекущих возникновение права собственности на недвижимое имущество, с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия (далее – «Указ №81», «Недружественные лица», «Сделки с недружественными лицами» соответственно).
В соответствии с п. 1(а) Указа №81 под лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, понимаются иностранные лица[3], связанные с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц. Конкретный перечень Недружественных лиц Указом №81 не раскрывается[4].
Отмечаем, что в соответствии с положениями Указа №81 особый порядок осуществления сделок с недвижимостью распространяется только на сделки, влекущие возникновение права собственности (к таким сделкам, в том числе, относятся сделки по внесению недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал/в имущество юридического лица, сделки дарения, мены) и не затрагивает отношения, связанные, например, с арендой недвижимого имущества.
Действие особого порядка распространяется также на сделки с иностранными лицами, не являющимися недружественными иностранными лицами, в отношении недвижимого имущества, приобретенного после 22 февраля 2022 г. у Недружественных лиц[5].
Согласно п. 1(б) Указа №81 Сделки с недружественными лицами осуществляются на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ и при необходимости содержащих условия осуществления таких сделок. На текущий момент порядок получения указанного разрешения находится в разработке и будет утвержден в ближайшие дни.
Указ №81 предусматривает, что введение особого порядка для осуществления Сделок с недружественными лицами является временной мерой, при этом срок ее действия не уточняется.
В заключение напомним, что на текущий момент в законодательстве РФ уже действуют нормы, ограничивающие владение иностранными лицами недвижимым имуществом в РФ. В частности, в силу п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные лица не могут владеть на праве собственности земельными участками, находящимися в приграничных территориях. Также, иностранные лица / юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных лиц более 50%, могут владеть земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением отдельных случаев[6].
Ниже в таблице в наглядной форме приводим новое регулирование сделок с недвижимым имуществом, осуществляемым с Недружественными лицами.
[1] Указ Президента РФ от 01.03.2022 №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».
[2] Обращаем внимание, что Указ №81 использует понятие «резидент», а не «валютный резидент» или «налоговый резидент», в связи с чем на практике могут возникнуть трудности с определением его правового статуса. Представляется, что к резидентам относятся российские граждане, лица, постоянно проживающие в России, а также юридические лица, зарегистрированные в России.
[3] В том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства.
[4] Ранее утвержденным Распоряжением Правительства РФ от 13.05.2021 №1230-р «Об утверждении перечня иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении РФ, граждан РФ или российских юридических лиц, в отношении которых применяются меры воздействия (противодействия), установленные Указом Президента РФ от 23.04.2021 №243 «О применении мер воздействия (противодействия) на недружественные действия иностранных государств», с указанием количества физических лиц, которые находятся на территории РФ и с которыми дипломатическими представительствами и консульскими учреждениями, представительствами государственных органов и государственных учреждений указанных государств могут быть заключены трудовые договоры, договоры о предоставлении труда работников (персонала) и иные гражданско-правовые договоры, на основании которых возникают трудовые отношения с физическими лицами, находящимися на территории РФ», в перечень «недружественных» государств были включены США и Чешская Республика. Однако, представляется, что перечень «Недружественных лиц» может быть шире.
[5] п. 1(в) Указа №81.
[6] ст. 3 ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».